圖片1.jpg

 

房價現在開始緩緩下跌,

很多朋友想知道 是不是該進場買房了?

對於想成家立業的朋友,

我會建議先看過 我之前的文章:

誰說買房子一定是好事?

但對於想要逢低入場的朋友,

我則是強烈建議...別傻了!

 

很多台灣人會被過去的印象束縛,

以為房產長期一定往上,

然而 那僅僅的拔公獅子的鬃毛,

根本沒有根據啊!

 

過去日本人也曾經像台灣人一樣,

買房子就賺錢,賺錢就買房子,

國際熱錢持續湧入,全國一片繁榮。

巔峰時期,日本全國房產總價值,

是美國全國房產總價值的4倍!

 

直到1990年,泡沫終於被搓破,

房產價格持續下跌20年,跌了7成!

也就是說原價1000萬剩下300萬...

日本人才終於瞭解到,房子不會永遠漲。

圖片2.jpg

 

這篇文章 我自己整理了五大理由,

有憑有據的告訴你,未來不是開玩笑的!

台灣房地產 肯定會下跌很久。

 


 

1. 人口紅利沒有了,買房潛力族減少。

人口紅利 簡單講就是:

「國家的勞動人力非常充足!」

舉例來說:

A、B兩國都有100人,

A國有80人是青壯年(20人老弱婦孺)

B國有40人是青壯年(60人老弱婦孺)
那A國就有很好的的人口紅利,B國則無。

 

從供需法則來看,

勞動人口比例高(且持續上升)的國家,

代表 潛在有能力買房子的人夠多

當然房價才有機會持續上漲。

 

但台灣的人口紅利 在今年不幸轉下了!

根據日本和美國經驗,這對房市是噩耗。

而且在未來20年內,

台灣的勞動人口 下降的趨勢不會變,

因此 未來的房產當然不樂觀。

圖片3.jpg

圖片4.jpg

圖片5.jpg

 

2. 房價所得比全球領先 根本買不起房子

房價所得比 就是:

「不吃不喝幾年買得起房子。」

如果看全台灣,這個數字已經超過10,

如果只看天龍國(台北市)

根據內政部統計,這數字已快到15了!

也就是說要不吃不喝15年 才買得起房子。

而且這還沒考慮貧富差距加大,

中產階級消失的問題。

圖片6.jpg

 

但如果從全球房產的角度來看,

很多歐美一線城市的房價所得比都低於10

我實在看不出 台灣有何理由持續居高?

而且台灣薪資凍漲,房價又有何理由再高?

市場的熱潮終究會過去,

房價再會跑,最後也必須回歸基本面。

圖片7.jpg

 

3. 租金收益率全球最低,房東苦哈哈。

租金收益率就是:

「花錢買房子收房租,一年有多少報酬」

房地產本身是個很好的投資工具,

因為除了買賣賺價差以外,

租給房客也可以穩定的收取租金。

 

然而 台灣租金收益率只有1.57%,

根本就和銀行定存差不多。

而且更煩人的是,

租房給房客還要維護,家具也要折舊,

若不小心空租個半年 真的就要哭哭了。

理性一點做比較,

我寧願去買個定存股 年賺3%以上股息。

 

到底台灣的租金率有多離譜?

舉例來說:

新北市一間1000萬的房子,

頭期款準備400萬,和銀行借600萬,

一個月可收租金1.5萬,但要繳房貸3萬。

 

結果 房東辛苦存錢買房,

但是收租的錢 根本不夠付房貸。

 

假如你完全不和銀行貸款,

很有GUT全額付清 再來出租,

根據統計,你要花63.69年才會回本,

請你記得多吃點保健品,確保自己夠長壽。

 

所以我認為買房當房東 根本沒有吸引力,

大家都不想當房東,房價又該如何持續漲?

圖片8.jpg

 

4. 少子化的衝擊 以後沒"人"買房子

台灣新生兒人口,

過去1980年近40萬,

到了2000年剩30萬,

到了2007年剩20萬...

而且這個趨勢未來20年不會有變!

你去西門町問年輕人,

我保證一堆人告訴你『我不打算生小孩』

因為自己過都很緊了,更別說養小孩。

 

住屋需求 是房地產最根本的價值,

未來台灣人口越來越少,

買家越來越少,房產又怎會上漲?

圖片9.jpg

 

5. 政府全力打房 奢侈稅後又房地合一稅!

基本上 住屋被大眾認定為一種基本人權,

也就是說,不管是哪一個政黨或政客,

都以"打投資客"、"人人有房住"為政見。

 

2011年政府為了打房 實施奢侈稅

簡單來講,兩年內想脫手賺差價,

就是要付出一筆不小的金額。

 

2016年政府再加碼 實施房地合一稅

讓自住客更獲保障,讓投資客更痛。

簡單來說:「要自住很久才能免稅」

投資客想短時間轉手賺差價 變更難。

 

投資客的動作變少,

房地產的成交量也勢必受影響,

對於已經緊縮數年的台灣房市,

這些政策對房價 無疑是當頭棒喝,

也會持續影響未來長期房地產業。

圖片10.jpg


 

對於我自己而言,

未來資金不太會再往房地產投入,

除非是為了符合眾多附加價值的自住,

否則錢寧願放在股市中 賺穩殖利率。

 

如果你剛好在想:

『最近房地產好像跌深了,

    好像可以入場搶便宜,

    投資個幾年後賺一手。』

那希望這篇文章 可以給你多方的觀點,

協助你思考未來的投資策略。 

 

如果本文對你有幫助,歡迎分享

 
 

 

額外分享兩篇我的文章:

1.書廷談 一個影響我10年的理財遊戲

(從現金流看生涯規劃)

2.書廷談 誰說買房子一定是好事?

(用簡單觀點分析買房盲點)

圖片2

 

 

 

 

 

 

 

Justin 發表在 痞客邦 留言(11) 人氣()