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房價現在開始緩緩下跌,

很多朋友想知道 是不是該進場買房了?

對於想成家立業的朋友,

我會建議先看過 我之前的文章:

誰說買房子一定是好事?

但對於想要逢低入場的朋友,

我則是強烈建議...別傻了!


很多台灣人會被過去的印象束縛,

以為房產長期一定往上,

然而 那僅僅的拔公獅子的鬃毛,

根本沒有根據啊!


過去日本人也曾經像台灣人一樣,

買房子就賺錢,賺錢就買房子,

國際熱錢持續湧入,全國一片繁榮。

巔峰時期,日本全國房產總價值,

是美國全國房產總價值的4倍!


直到1990年,泡沫終於被搓破,

房產價格持續下跌20年,跌了7成!

也就是說原價1000萬剩下300萬...

日本人才終於瞭解到,房子不會永遠漲。

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這篇文章 我自己整理了五大理由,

有憑有據的告訴你,未來不是開玩笑的!

台灣房地產 肯定會下跌很久。



1. 人口紅利沒有了,買房潛力族減少。

人口紅利 簡單講就是:

「國家的勞動人力非常充足!」

舉例來說:

A、B兩國都有100人,

A國有80人是青壯年(20人老弱婦孺)

B國有40人是青壯年(60人老弱婦孺)
那A國就有很好的的人口紅利,B國則無。


從供需法則來看,

勞動人口比例高(且持續上升)的國家,

代表 潛在有能力買房子的人夠多

當然房價才有機會持續上漲。


但台灣的人口紅利 在今年不幸轉下了!

根據日本和美國經驗,這對房市是噩耗。

而且在未來20年內,

台灣的勞動人口 下降的趨勢不會變,

因此 未來的房產當然不樂觀。

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2. 房價所得比全球領先 根本買不起房子

房價所得比 就是:

「不吃不喝幾年買得起房子。」

如果看全台灣,這個數字已經超過10,

如果只看天龍國(台北市)

根據內政部統計,這數字已快到15了!

也就是說要不吃不喝15年 才買得起房子。

而且這還沒考慮貧富差距加大,

中產階級消失的問題。

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但如果從全球房產的角度來看,

很多歐美一線城市的房價所得比都低於10

我實在看不出 台灣有何理由持續居高?

而且台灣薪資凍漲,房價又有何理由再高?

市場的熱潮終究會過去,

房價再會跑,最後也必須回歸基本面。

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3. 租金收益率全球最低,房東苦哈哈。

租金收益率就是:

「花錢買房子收房租,一年有多少報酬」

房地產本身是個很好的投資工具,

因為除了買賣賺價差以外,

租給房客也可以穩定的收取租金。


然而 台灣租金收益率只有1.57%,

根本就和銀行定存差不多。

而且更煩人的是,

租房給房客還要維護,家具也要折舊,

若不小心空租個半年 真的就要哭哭了。

理性一點做比較,

我寧願去買個定存股 年賺3%以上股息。


到底台灣的租金率有多離譜?

舉例來說:

新北市一間1000萬的房子,

頭期款準備400萬,和銀行借600萬,

一個月可收租金1.5萬,但要繳房貸3萬。

結果 房東辛苦存錢買房,

但是收租的錢 根本不夠付房貸。


假如你完全不和銀行貸款,

很有GUT全額付清 再來出租,

根據統計,你要花63.69年才會回本,

請你記得多吃點保健品,確保自己夠長壽。


所以我認為買房當房東 根本沒有吸引力,

大家都不想當房東,房價又該如何持續漲?

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4. 少子化的衝擊 以後沒"人"買房子

台灣新生兒人口,

過去1980年近40萬,

到了2000年剩30萬,

到了2007年剩20萬...

而且這個趨勢未來20年不會有變!

你去西門町問年輕人,

我保證一堆人告訴你『我不打算生小孩』

因為自己過都很緊了,更別說養小孩。


住屋需求 是房地產最根本的價值,

未來台灣人口越來越少,

買家越來越少,房產又怎會上漲?

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5. 政府全力打房 奢侈稅後又房地合一稅!

基本上 住屋被大眾認定為一種基本人權,

也就是說,不管是哪一個政黨或政客,

都以"打投資客"、"人人有房住"為政見。


2011年政府為了打房 實施奢侈稅

簡單來講,兩年內想脫手賺差價,

就是要付出一筆不小的金額。


2016年政府再加碼 實施房地合一稅

讓自住客更獲保障,讓投資客更痛。

簡單來說:「要自住很久才能免稅」

投資客想短時間轉手賺差價 變更難。


投資客的動作變少,

房地產的成交量也勢必受影響,

對於已經緊縮數年的台灣房市,

這些政策對房價 無疑是當頭棒喝,

也會持續影響未來長期房地產業。

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對於我自己而言,

未來資金不太會再往房地產投入,

除非是為了符合眾多附加價值的自住,

否則錢寧願放在股市中 賺穩殖利率。


如果你剛好在想:

『最近房地產好像跌深了,

    好像可以入場搶便宜,

    投資個幾年後賺一手。』

那希望這篇文章 可以給你多方的觀點,

協助你思考未來的投資策略。 


如果本文對你有幫助,歡迎分享



額外分享兩篇我的文章:

1.書廷談 一個影響我10年的理財遊戲

(從現金流看生涯規劃)

2.書廷談 誰說買房子一定是好事?

(用簡單觀點分析買房盲點)

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  • 小飛俠
  • 分析的狠中肯,我覺得很多人是被房仲洗腦就買下去,還是要多為自己想想拉,租房子也不錯!
  • QGIRL
  • 小孩子都養不起...還買房子...
    這不是我們一般人可以考慮的問題
  • 阿丹
  • 我想請問一下原作
    您有房子了嗎? 是買的 還是家裡留下來的呢?
  • asd
  • ttt
  • Molly
  • hi~版主你好, 我和你的看法相當雷同,只是還沒看到你的文章前,我還以為只有自己和大家想得不一樣呢。。因為有聽過日本的老房仲講述當時泡沫的慘況,很多當時剛起跌的時候,以為自己買到便宜的人,後來因為背房貸和價格下滑的壓力越來越大,大家紛紛搶著出場,導致下價格只剩下最高點的30%。雖然不知道台灣是否循著類似的道路,但是氛圍和那位日本老房仲說得很像。

    不過最近有人興起當公寓隔套包租公,一層可隔5-6間,一間收一萬,年投報可達6%。不知道你對此有何看法呢? 非常想了解你專業的分析。謝謝!^^