書廷理財日記

自己的年紀也快到30歲，

周圍有不少朋友 大概都出社會5-10年，

比起新鮮人，

對職場熟悉度比較夠了，

戶頭裡往往也有了一些積蓄，

加上...也是該成家立業的時候，

於是買房子變成了大家朗朗上口的話題。

然而買房子是一輩子的大事，

需要極度理性的計算，

也要將工作和生涯規劃納入考量，

千萬別一時優越感上身，

闊氣的買下夢想的窩，

但後繼無力，最後認賠殺出，

一個決定賠掉5-10年的努力。

筆者不是房仲也不是專業炒房客，

但就自己和朋友的經驗，

以下四個狀況一定要特別注意！ 

1. 覺得"閒錢太多"

很多人說 22K就是月光族，

但也代表 22K就足以應付一般生活開銷。

換句話說，

如果有50K，或更高一點的收入，

只要別奢侈，往往能存下近50%的月薪。

假設一個月賺5萬，存2.5萬，

工作個三年，就存了90萬，

肯定會想要拿這筆錢來做點甚麼。

但是台灣銀行的定存利率1%，

就算投資型保單也最多3%，

所以 似乎就到了買房增值的時候。

但是你必須先問自己三個問題：

1. 存款90萬對買房而言是足夠的嗎？

隨便買個800萬的房子，頭款也要240萬。

2.未來20年每月都至少能存2.5萬嗎？

或許被迫離職，下一份工作薪資變低，

因此每月2.5可運用資金的現況被打破。

3.基本開銷能一直和年輕時一樣低嗎？

年輕單身養活自己很容易，

但如果家裡長輩未來需要撫養、

或結婚生子加大開銷，房貸就可能是問題。

以上答案的若是有變動，

就有可能在某天，

因為承受不了房貸壓力而被迫急售，

降價求售，最後造福了下任屋主。

2. 給房東賺不如自己賺

這句話其實很有道理，

因為投給房租的錢，

無法變成資產(ㄜ...會變成房東的資產)，

所以幫自己買一間房子，

每個月為自己而繳，

肥水自然不落外人田。

但是問題來了，

你必須知道，每個月繳的房貸，

有一部分利息、一部分本金。

假設你原本房租一個月8000，

但是你買房後，一個月要繳3萬房貸，

其中1.5萬都繳給銀行當利息，

比起本來的房租，

結果一個月還多繳7000給銀行。

精打細算從房東手上要回來的錢，

反而加倍送給了銀行。

3. 親朋好友都說要買房好

台灣人傳統思維都談五子登科，

似乎就像是真實世界的七龍珠，

收集到就可以達成所有願望！

如果有天你五子登科了，

請注意，會跑出來的不是神龍，

而是阿姨、叔叔、二舅公、三嬸婆，

他們全部對你讚賞有加，推崇至極，

不時透露想介紹女兒給你！(OH YA)

至於五子登科中，

若不考慮宅男們的謎之聲，

最困難的應該就是『房子』了。

也就是說 達成此一成就，

不管你小時候會不會念書、乖不乖，

親友眼中的你 就是個傑出青年。

千萬別小看親友眼光對一個人的影響力，

試想多少人因為父母的認同，

就寒窗苦讀三年考公職？

基於這個感性的理由，

真的就有人會豁出去買房，

但沒有通盤考量的結果，

財務問題就有在不久的未來發生。

4. 房地產長期只漲不跌

如果你問長輩，錢放哪裡最安全？

一定會得到兩個答案：銀行 或 買房。

特別是有很多都市傳說：

『隔壁王叔叔，就是在20年前買在信義區，

   現在每天早上，全家都用在魚翅漱口呢。』

『樓下王阿弟年紀輕輕，但是敢拚敢衝，

   五年前房貸信貸拚買房，兩年賺300萬...』

基於小蝦米也要出頭天的鬥志，

配上仲介業者的鼓吹下，

小資族就可能決定拚了命的梭哈，

甚至是每個月還要借錢繳房貸，

都相信忍辱3年，之後的價差會一次賺回來。

當然，看最近40年的台灣房價，

長期走向是只漲不跌沒錯，

但日本經驗也告訴我們，

房價是有可能長期下跌的！

未來如何，沒人說的定，

專家行家都說不準，市場自有安排。

重點是，要預想在最差的情況下，

自己的財務也不至於崩盤！

別讓買房變成現實中的俄羅斯輪盤，

只要是輸了 就會讓你毀滅的遊戲，

千萬還是少碰為妙。

買房其實真的是一件令人開心的事，

也幾乎是好青年照顧家人的方式，

所以我本人非常讚許以買房為目標，

在社會上奮鬥衝刺的勇士們。

但是房屋最少也要百萬，

雙北地區則是千萬起跳，

如果沒有準備好，

一個錯誤判斷賠掉的就可能是十年的努力。

其實所謂買房財務規劃，

說穿了就是頭期款，

以及負擔後續房貸的能力。

因為生活中有太多意外的額外支出，

我會建議，每個月的現金流(收入扣掉支出)，

最多6成拿來負擔房貸。

假設你要買1000萬的房子，

要準備300萬頭款，

還有每月閒錢要有6萬左右，

在月繳3.5萬房貸後(貸款20年，房貸2%)，

仍有應付緊急狀況的流動資金。

(小工具：內政部房貸試算工具)

至於時機適不適合，案件好不好，

這個學問就真的太多了，這裡不多討論。

不過大方向就是 多看幾間房，

多和真正有經驗的朋友討論，

並謹記上述的大方向，

自然就不會買到太誇張的價格，

也不會在財務還沒到位時做錯決定，

最後當然就更有機會買到夢想的小窩囉！

按讚分享這個好觀念吧:)

額外分享一篇超實用文章：

→書廷談一個影響我10年的理財遊戲